Le marché de l’espace industriel à Montréal traverse une période de contraction marquée. Avec un taux d’inoccupation de 1,6 % en premier trimestre 2026—le plus bas en 15 ans—les propriétaires et investisseurs font face à des conditions rarement vues. Cette tension crée à la fois des défis et des opportunités pour ceux qui opèrent dans le secteur.
Un marché extrêmement serré
L’espace industriel à Montréal n’a jamais été aussi demandé. L’absorption nette a atteint 1,2 million de pieds carrés au seul premier trimestre, portée par l’expansion des entreprises de logistique et de commerce électronique, particulièrement sur la Rive-Sud et en Estrie. Cette activité soutenue reflète la dépendance croissante des détaillants et distributeurs envers les réseaux de distribution rapide.
Ce qui rend la situation encore plus intéressante : les espaces industriels de taille moyenne—entre 20 000 et 50 000 pieds carrés—connaissent un ratio demande-offre de trois pour un. Les distributeurs de taille intermédiaire cherchent activement des locaux, mais l’offre disponible ne suit tout simplement pas.
Les loyers montent, l’offre stagne
Les loyers de l’espace industriel ont grimpé à 12,50 $ le pied carré net en moyenne, une augmentation de 8 % année sur année. Cette hausse reflète la rareté réelle du produit disponible. Les propriétaires disposent actuellement d’une fenêtre d’opportunité pour renégocier les baux existants ou attirer de nouveaux locataires à des tarifs plus avantageux.
Cependant, la nouvelle construction reste limitée. Seulement 800 000 pieds carrés de nouveaux projets industriels ont été lancés, et déjà 60 % sont pré-loués. Les restrictions de zonage municipal et la hausse des coûts de construction freinent l’ajout de nouvelle offre—une situation qui devrait maintenir la pression sur les loyers à court terme.
Une perspective d’investissement solide
Pour les investisseurs, l’espace industriel à Montréal offre un profil attrayant. Les taux de capitalisation pour les actifs industriels de première qualité se sont comprimés à 4,75 %, reflétant un appétit institutionnel soutenu. Plusieurs transactions de portefeuille dépassant 50 millions de dollars ont été conclues au cours du trimestre, confirmant que les capitaux sérieux considèrent ce segment comme une valeur refuge.
Cette solidité contraste fortement avec les défis du marché des bureaux, où les prêteurs concentrent désormais leur attention sur les immeubles neufs ou substantiellement rénovés. L’espace industriel, lui, bénéficie d’une demande fondamentale liée aux besoins opérationnels réels des entreprises.
Conclusion
Le marché de l’espace industriel à Montréal se trouve à un moment charnière. La combinance d’un taux d’inoccupation historiquement bas, d’une croissance des loyers et d’une offre contrainte crée des conditions favorables pour les propriétaires et les investisseurs avisés. Ceux qui agissent maintenant peuvent capitaliser sur cette fenêtre avant que la dynamique du marché ne se rééquilibre.
Vous envisagez d’acquérir, de louer ou d’investir dans l’espace industriel à Montréal, sur la Rive-Sud ou en Estrie ? Contactez l’équipe d’Immodev Montréal. Nous vous aiderons à naviguer ce marché compétitif et à identifier les opportunités qui correspondent à vos objectifs.